Už kolem roku 1100 stávala poblíž dnešního zámeckého areálu tržní osada na zemské obchodní stezce u brodu přes řeku Sázavu. Poté, co byl v roce 1252 panem Bočkem z Obřan nedaleko založen cisterciácký klášter Studnice Blahoslavené Panny Marie, došlo k přestěhování osady do prostoru tzv. Starého města (pomístně Klafar, Žďár nad Sázavou 3) a krátce poté do míst okolo kostela sv. Prokopa (dnešní historické jádro města). V současném místě byl Žďár vystavěn jako tržní městečko a v roce 1293 je poprvé zmiňován soud (pod jehož jurisdikci spadalo klášterní panství), zasedající ve Žďáře. Za husitských válek byl klášter vypálen a od té doby, přes vydatnou pomoc na obnově Jiřího z Poděbrad, jeho důležitost upadala.